Soukromý domov pro seniory s rekonstruovanou nemovitostí a krajskou dotací

Základní informace

Předmětem prodeje je 100% obchodní podíl ve společnosti, která  provozuje soukromý domov pro seniory s kapacitou 72 lůžek a navazujícími doplňkovými aktivitami. Společnost poskytuje registrovanou pobytovou sociální službu od roku 2014 a je dlouhodobě zařazena do krajské sítě potřebných zařízení sociálních služeb, což jí zajišťuje stabilní krajskou dotaci ve výši 5 mil. Kč ročně na 25 lůžek. Zařazení do sítě je víceleté a v praxi prakticky trvalé; o výši dotace se každoročně žádá a vyúčtovává.

Nabízené základní činnosti zahrnují:

• poskytnutí ubytování
• poskytnutí celodenní stravy
• pomoc při zvládání běžných úkonů péče o vlastní osobu
• pomoc při osobní hygieně a poskytnutí podmínek pro osobní hygienu
• zprostředkování kontaktu se společenským prostředím
• sociálně terapeutické a aktivizační činnosti
• pomoc při uplatňování práv, oprávněných zájmů a při obstarávání osobních záležitostí

Cílovou skupinou jsou osoby starší 50 let v důchodovém věku nebo s invalidním důchodem III. stupně. Domov má smlouvy se všemi tuzemskými zdravotními pojišťovnami.

Klíčové doplňkové aktivity, které dále zvyšují celkové výnosy a využití zázemí, představují provoz vlastní kuchyně s rozvozem obědů externím odběratelům v regionu, provoz vlastního bufetu a pronájem osmi bytových jednotek v rámci objektu. Pronájem bytů je vázán na původní dotaci MMR a aktuálně tvoří cca 2 % celkových tržeb (cca 660 tis. Kč ročně). Po skončení vázanosti dotace (2034) je možná konverze bytů na 18 dalších lůžek pro seniory, což by představovalo navýšení tržeb řádově o 9 mil. Kč ročně.

Společnost disponuje vlastní nemovitostí, ve které je domov provozován. Budova prošla v minulosti rozsáhlou rekonstrukcí, je plně bezbariérová a vybavena dvěma výtahy. Pozemky i objekt jsou ve vlastnictví společnosti a nejsou zatíženy žádnými právními vadami. Hodnota nemovitosti při kolaudaci v roce 2014 byla stanovena na 46,8 mil. Kč. Vzhledem k růstu cen nemovitostí v posledních letech a provedeným investicím (včetně osmi bytových jednotek) se aktuální tržní hodnota objektu odhaduje v pásmu 40 až 50 mil. Kč; aktualizace znaleckého posudku se předpokládá v rámci transakce. V horizontu jednoho až dvou let jsou plánovány udržovací investice v řádu jednotek milionů Kč (fasáda, malý výtah, elektroinstalace v původní části, terénní úpravy), které nejsou kritické pro provoz.

Personál je stabilní, lokálně zakotvený a kompletně sestavený. V roce 2025 měla společnost 60 zaměstnanců na hlavní pracovní poměr, 6 osob na rodičovské dovolené a 14 osob na dohodu o provedení práce. Struktura zahrnuje 10 zdravotních sester, 19 pracovníků přímé péče, 5 pracovníků úklidu a prádelny, 4 údržbáře, 3 sociální pracovníky, aktivizačního pracovníka, 9 osob v kuchyni a vedení. Současný majitel zastává i roli ředitele a je ochoten setrvat v provozní roli po dobu cca 12 měsíců na podporu hladkého převzetí společnosti.

Společnost prošla v posledních letech intenzivní provozní a finanční konsolidací, výsledkem které jsou rostoucí tržby, postupné snižování bankovního zadlužení a konzistentní generování provozního zisku. Tržby vzrostly z 22 mil. Kč v roce 2021 na 40 mil. Kč v roce 2025, hospodaření se z mírné ztráty překlopilo do stabilního čistého zisku přesahujícího 3 mil. Kč ročně. EBITDA za rok 2025 činí cca 5,4 mil. Kč, EBITDA marže dosahuje cca 13 až 14 %. Průměrný měsíční příjem na jednoho klienta dosahuje cca 43 tis. Kč.

Důvodem prodeje je rozhodnutí majitele předat společnost po letech aktivního rozvoje silnému provozovateli a věnovat se dalším aktivitám. Společnost je v provozně i finančně zdravém stavu, plně zaměstnaná, s pozitivním cash-flow a předjednanými dalšími rozvojovými kroky (navýšení kapacity o 2 až 4 lůžka od 1/2027 bez nutnosti navyšovat personál; potenciální navýšení o 18 lůžek po roce 2034).

Pro ideálního kupujícího je nabídka zajímavá zejména díky stabilní krajské dotaci, dlouhodobě plné kapacitě, regulačně zakotvené pozici v krajské síti, vlastnímu nemovitostnímu majetku a jasnému růstovému potenciálu. Vhodnými zájemci jsou provozovatelé sítí domovů pro seniory, zdravotnické skupiny i finanční investoři s expozicí v oblasti sociální péče.